iliustracija iliustracija
iliustracija iliustracija iliustracija
Naujienos

NT rinkos rodiklis, galintis padėti prognozuoti, ar pigs būstas Lietuvoje

2019-06-14 12:25:34

Ekonomikos klasika teigia, kad kainos laisvoje rinkoje, iš esmės, priklauso nuo paklausos ir pasiūlos santykio: jei paklausa auga labiau nei pasiūla, kainos didėja, jei atvirkščiai – mažėja.

Žinoma, yra dar ir kiti veiksniai: sąnaudos, būsto kainas veikia paskolų aplinka, vartotojų lūkesčiai ir kiti dalykai, o absoliučius pasiūlos ir paklausos dydžius įvertinti yra sunku.

Tačiau yra vienas pasiūlos ir paklausos išvestinis rodiklis, kuris, kartu ankstesniais dviem, gali padėti prognozuoti būsto kainas. Apyvartumas – labai paprastas rodiklis, parodantis būsto pasiūlos (vadinamojo „sandėlio“) laikotarpio pradžioje santykį su to laikotarpio pardavimais.

Pvz., mėnesio pabaigoje pasiūloje yra 400 butų ar kotedžų, per tą mėnesį jų parduota 100. Apyvartumas apskaičiuojamas paklausą padalijus iš paklausos ir pasiūlos sumos: 100 ÷ (400 + 100) = 0,2 = 20%.

Paprastai plėtotojai vertina mėnesinį apyvartumą, tačiau toks laikotarpis – labai trumpas ir skaičiai gali smarkiai svyruoti. Dėl šios priežasties – ir dėl to, kad sumažinti skaičių kiekį – šiame tekste vertinu ketvirtinį apyvartumą. Jis – maždaug triskart aukštesnis nei mėnesinis (nes sandėlis taip sparčiai nesikeičia, o pardavimai sumuojasi), tačiau stabilesnis.

Kaip apyvartumą vertina plėtotojai

Vidutinio projekto plėtojimo laikotarpis (projektavimas ir statyba) užima 12–18 mėn. Plėtotojai siekia investicijų bei kapitalo apyvartumo ir nori kuo mažiau laikyti pinigus „įšaldytus“ projekte – o notarines sutartis su pirkėjais sudaryti ir visą sumą už parduotą būstą gauti galima tik užregistravus po 80 proc. statybų baigtumą. Taigi, jei pardavimai užtrunka ilgiau, tenka aptarnauti projekte „įšaldytus“ pinigus – pvz., mokėti paskolos palūkanas bankui. Arba nuleisti kainą.

Aritmetiškai vertinant, idealus laikotarpis, bet kurį turėtų būti parduoti visas projektas (sandėlis) yra tie patys 12–18 mėn. Todėl idealus apyvartumas yra tarp 8,3 ir 5,6 proc. per mėnesį arba 25 ir 16,7 proc. per ketvirtį.

Kaip tai apskaičiuoti? Hipotetinis atvejis: turime 120 butų, parduoti reikia per 12 mėn. – po 10 butų per mėnesį arba 30 butų per ketvirtį. Pagal ankstesnę formulę, 30 ÷ 120 = 0,25 = 25%. Kad būtų paprasčiau, apyvartumą projekto, kurį reikėtų parduoti per 18 mėn., skaičiuokime su 180 butų sandėliu. Tada: 30 ÷ 180 = 0,1666 ­= 16,7%.

Jei apyvartumas mažėja arba yra per mažas, nėra galimybės atgauti investuotus pinigus, todėl santykinai brangsta projektas ir didėja tikimybė, kad mažės kainos. Jei apyvartumas auga, kainos, greičiausiai, augs paskui. Tačiau, jei apyvartumas bus per didelis, reiškia, plėtotojas nespės pastatyti, o jau bus išpardavęs projektą, todėl augs pirkėjų nepasitenkinimas. Todėl per didelį apyvartumą plėtotojas taip pat gali būti suinteresuotas mažinti lėtindamas pardavimus ir didindamas kainą.

Apyvartumas Vilniuje ir Kaune

Didžiausiosiose Lietuvos NT rinkose – Vilniuje ir Kaune – dėl didėjančios būsto paklausos, vertinant vidutinį laikotarpį, vidutinės kvadratinio metro būsto kainos auga. Paprastai tariant, didėjant pardavimams, tačiau reikšmingai nesiplečiant sandėliui, didėja ir kainos. Kiek anksčiau sparčiai pūtėsi sandėlis, todėl, teoriškai, kainos turėjo kristi. Taip neįvyko, nes augo paklausa. Mažėjant pardavimams, tačiau traukiantis ir sandėliui, kainos taip pat gali nekristi arba sureaguoti ne iš karto.

Vilniuje kol kas sparčiai auga paklausa, sandėlis smarkiai nesipučia, bet konkurencija – intensyvi. 2018–2019 m. vidutinis apyvartumas per ketvirtį sostinėje yra apie 17 proc. Jis smarkiai ūgtelėjo pirmąjį šių metų ketvirtį (iki 21,4 proc.; pardavimų buvo 1 562, sandėlis – 5 747), o iki tol metus laikėsi labai stabiliai – apie 16 proc.

Kaune pardavimai auga dar smarkiau, nors auga ir visa rinka, potencialo paklausai dar daug. Vidutinės kainos, vertinant apyvartumo rodiklius, subalansuotos. Dėl mažesnių pardavimų (vidutiniškai virš 5 kartų mažiau nei Vilniuje) labiau matosi apyvartumo „šokinėjimas“, nors abiejuose miestuose suveikė bendras aktyvumo (paklausos) šuolis paskutinį ketvirtį (pardavimų – 286, sandėlis – 1 153, apyvartumas – 19,9 proc.). Vidutinis apyvartumas per ketvirtį Kaune sudaro 18,6 proc.

Ar mažės būsto kainos artimiausiu metu?

Bendros rinkos tendencijos kol kas, iš esmės, nesikeičia, auga darbo užmokestis, todėl būsto įperkamumas vis dar yra labai aukštas. Visada bus projektų, kuriuos parduoti lengviau, ir bus tokių, kuriuose pardavimai stringa. Viskas priklauso nuo plėtotojo finansinio pajėgumo, patikimumo, statybų kokybės, projekto išskirtinumo, sprendinių, pridėtinės vertės.

Vertinant apyvartumą, matome, kad jis – labai aukštas, galima sakyti, idealus. Žinoma, yra visokių projektų ir visokių vystytojų, tačiau bendra tendencija – aiški: išliekant dideliam paklausos augimo tempui, kainos didės. Be to, auga ne tik paklausa auga, bet ir statybos kaštai, o labiausiai – darbo užmokestis ir didėjantys reikalavimai energinei klasei – būsto kokybei.

Ilgesniu laikotarpiu kainų valsus ar pasiutpolkes reguliuos makroekonominės sąlygos, pirkėjų lūkesčiai. Iš kitos pusės, didėjanti konkurencija verčia plėtotojus siūlyti vis įvairesnį asortimentą, tinkamą siauresnėms pirkėjų grupėms, užtikrinti kokybę ir sprendinių įvairovę. Iš to, ilguoju laikotarpiu, laimi pirkėjai.

Mindaugas Statulevičius, LNTPA direktorius: rinka dar kurį laiką bus greita ir likvidi

Didžiausiu katalizatoriumi pardavimams NT rinkoje šiuo metu yra keli faktoriai: augantys atlyginimai ir būsto įperkamumas; didelė pasiūla, kada net ir išrankiausi turi, iš ko rinktis, bei brangstančios paskolos būstui. Būtent brangstantys pinigai daugeliui pirkėjų neleidžia ilgai svarstyti, plėtotojai sulaukia vis daugiau klientų, kurie skuba skolintis dėl augančių palūkanų normų. Jeigu šita tendencija užsitęs, rinka kurį laiką bus ypač greita ir likvidi.

Būsto pirkimo ar nuomos kaina visame pasaulyje labai glaudžiai koreliuoja su bendru pajamų lygiu. Jeigu ekonomistų prognozės išsipildys ir atlyginimų augimas sulėtės, tai ilgainiui turėtų pristabdyti kainų kilimą.

Šarūnas Tarutis, CITUS investicijų ir analizės vadovas

Reklama
Naujienos komentarai

Jūsų komentaras

Jūsų vardas:


Jūsų el. paštas:


Fotorebuso atsakymas:


rebusas
Jūsų komentaro tekstas:



Daugiau naujų naujienų
iliustracija2019-07-12 15:39:34

Įsigaliojo sprendimas blokuoti interneto svetainę http://pdfknygos.net

Lietuvos radijo ir televizijos komisija (toliau – LRTK) išnagrinėjusi Lietuvos leidėjų asociacijos (toliau – LLA) 2019 m. birželio 28 d. prašymą taikyti privalomus nurodymus interneto prieigos paslaugų teikėjams blokuoti interneto svetainę http://pdfknygos.net 2019 m. liepos 10 d. šį prašymą patenkino.
iliustracija2019-07-08 16:38:54

Ainius Lašas: vakarietišką išsilavinimą galima įgyti ir Lietuvoje

Studijos Lietuvoje ar užsienyje? Dėliojantiesiems visus „už“ ir „prieš“ Kauno technologijos universiteto Socialinių, humanitarinių mokslų ir menų fakulteto dekanas Ainius Lašas siūlo bent porą rimtų argumentų, pagrindžiančių, kodėl verta studijuoti Lietuvos aukštosiose mokyklose.
iliustracija2019-07-08 16:32:59

Gatves užplūdę elektriniai paspirtukai tapo ne tik pramoga: traumų vis daugėja

Labai greitai išpopuliarėję ir tapę ne tik pramoga, bet ir susisiekimo priemone – elektriniai paspirtukai kartu tapo ir dar vienu pavojumi sveikatai. Nors judėjimas teigiamai veikia tiek fizinę, tiek emocinę sveikatą, vasarą neatsargūs dviračių, riedučių, riedlenčių, paspirtukų vairuotojai sukelia vis daugiau incidentų.
iliustracija2019-07-07 09:15:32

Kas lėmė, kad beveik visi gamintojai pradėjo kurti SUV automobilius?

Asmeniniai automobiliai prieš šimtą metų pradėjo didelio masto pokyčius. Žmonėms jie suteikė dar neregėta mobilumą ir judėjimo laisvę – vidutinis europietis per metus automobiliu įveikia net 13 tūkst. kilometrų.
iliustracija2019-07-05 16:43:51

Mindaugo karūnavimas: lietuviai nežino kur, baltarusiai – kada

Liepos 6-ąją tradiciškai minime Valstybės dieną – pirmojo ir vienintelio Lietuvos karaliaus Mindaugo karūnavimą. Šio įvykio tikroji data ir vieta nėra žinomos – užtat netrūksta įvairių spėjimų ir versijų.
iliustracija2019-07-04 15:32:17

Naujiena vairuotojams: „Tele2“ pradėjo siūlyti privalomojo draudimo paslaugą

Mobiliojo ryšio operatorius „Tele2“ savo klientams suteiks galimybę įsigyti privalomojo vairuotojų civilinės atsakomybės draudimo paslaugą. Nuo šiol operatoriaus klientai už draudimą atsiskaityti galės paprasčiau ir greičiau, o taikomas mokestis visiems bus vienodas.
iliustracija2019-07-03 19:36:02

Pokyčiai atliekų surinkimo sistemoje: ką turi žinoti vilniečiai?

Liepos 10 d. Vilniaus miesto savivaldybės Taryba planuoja patvirtinti vietinės rinkliavos už komunalinių atliekų surinkimą ir tvarkymą dydžius 2020-iesiems. Šis sprendimas užbaigs pernai Vilniuje pradėtą įgyvendinti atliekų surinkimo reformą.
iliustracija2019-07-03 19:32:15

4 taisyklės, padėsiančios konservavimą atrasti iš naujo

„Roges ruošk vasarą“ – puikiai į sąmonę įstrigęs posakis, pritaikomas daugelyje gyvenimiškų situacijų. Kai kalba pasisuka apie maisto ruošą, ši taisyklė – ne išimtis. Bene labiausiai ji tinka konservavimui: nes nors vasaros gėrybėmis smagu mėgautis šiltuoju metų laiku, tačiau jų atsargos puikiai praverčia ir žiemą.
iliustracija2019-07-03 19:29:42

Tyrimas: ką lietuviai dažniausiai pamiršta pasiimti į kelionę?

Keliaudami atostogauti, didžioji dalis lietuvių ruošimąsi palieka paskutinėms dienoms ar net minutėms ir neretai pamiršta įsidėti ne tik drabužius ar techniką, bet ir vaistus ar dokumentus. Ką būtina pasiimti, planuojant kelionę, ir kaip nieko nepamiršti?
iliustracija2019-07-02 19:23:21

Atostogos kaip kine: 5 kelionėms įkvepiantys filmai

Ar kada svajojote apie atostogas, kurios atrodytų tarsi iš kino filmo? Visame pasaulyje yra daugybė vietų, kurias aplankyti inspiruoja žinomos kino juostos ar populiariausi visų laikų TV serialai.
iliustracija2019-07-02 19:21:10

Ateities technologijos jūsų televizoriuje – ko dar nežinojote?

Daugelis žmonių televizoriaus nėra linkę keisti taip dažnai kaip, pavyzdžiui, išmanųjį telefoną. Tačiau technologijos sparčiai vystosi, todėl televizorių vaizdo ir garso kokybė per pastaruosius penkerius metus gerokai išaugo.
iliustracija2019-07-02 19:18:24

Kad kelionė vyktų: ką reikėtų žinoti apie skrydžiui reikalingus dokumentus?

Nors kelionės dažniausiai yra laukiamos ir atidžiai planuojamos, mažiau patyrusiems keliautojams, skrendantiems į užsienį pirmą kartą, gali būti neramu, ypač jei tenka keliauti savarankiškai ar su mažamečiais vaikais.
iliustracija2019-07-02 19:15:53

Už geriausią „Huawei“ telefonu darytą nuotrauką – garbė ir 10 tūkst. eurų

Esate kada nors užfiksavę unikalų momentą ir norėjote patikrinti, ką apie jūsų nuotrauką galvoja profesionalūs fotografai? „Huawei“ organizuojamas fotografijos konkursas „InFocus“ jums ne tik suteiks puikią progą tą padaryti, bet ir leis pasivaržyti dėl 10 tūkst. eurų pagrindinio prizo.
iliustracija2019-06-28 07:56:34

Naujas šaldytuvas: 4 žingsniai, kaip išsirinkti tinkamiausią

Šaldytuvas – bene svarbiausias buities prietaisas namuose. Nors pagrindinė šaldytuvų funkcija nesikeičia, jų technologijos nuolat tobulinamos, tad šiandien pasirinkimas – platus ir atitinkantis įvairiausius žmonių poreikius.
iliustracija2019-06-27 10:44:36

Fotografuojame vasarą: kokių programėlių mums reikės?

Kai už lango tokia vasara, norisi pasiimti su savimi tik išmanųjį telefoną, neapsikrauti kitais daiktais ir leisti laiką lauke. O toliau formulė paprasta: kuo daugiau laiko vasarą praleidžiame lauke, tuo daugiau atsiranda pagundų išsitraukti savo telefoną ir fotografuoti.
iliustracija2019-06-26 11:37:50

SMS žinutes nugalėjo susirašinėjimo programėlės

SMS žinutės nebepatenka tarp trijų svarbiausių mobiliojo telefono funkcijų – jas aplenkė naršymas internete, skambinimas ir bendravimas per specialias programėles. Tačiau „Telia“ užsakymu atlikta Lietuvos gyventojų apklausa rodo, kad SMS žinutes kasdien vis dar rašo apie 65 proc. žmonių.
iliustracija2019-06-26 11:23:04

Įdomu: 6 išmaniojo telefono supergalios, apie kurias nežinojote

Telefonu naudojatės tik naršymui, fotografavimui ir skambučiams? Technologijų ekspertai teigia, kad jis gali daug daugiau: už jus perskaityti tekstus, išsiųsti SMS žinutę, iškviesti pagalbą arba net tapti padidinamuoju stiklu.
iliustracija2019-06-26 08:48:10

Daug valstybių aplankiusio lietuvio patarimai, kaip kelionėje elgtis su pinigais

Keliautojas Danas Pankevičius, patekęs į Lietuvos rekordų knygą kaip daugiausia valstybių aplankęs lietuvis, sako, kad norint išvengti nemalonių siurprizų kelionėse, reikia sąžiningai atlikti namų darbus.
iliustracija2019-06-26 08:44:21

Kokiems dar IT specialistams darbdaviai pasirengę mokėti dvigubai?

Mokslo ir studijų stebėsenos ir analizės centro (MOSTA) duomenimis, informacinių ir ryšių technologijų (IRT) specialistų užimamų darbo vietų nuosekliai daugėja – per pastaruosius metus jų skaičius išaugo net 15 proc.
iliustracija2019-06-25 08:47:30

Prakaitavimas išduoda vyrų jaudulį ir stresą. Kas grąžina pasitikėjimą savimi?

Oro temperatūrai siekiant rekordinius skaičius, visi stengiasi išvengti saulės ir apsisaugoti nuo prakaitavimo. Bet ar kada susimąstėte apie prakaito svarbą mūsų organizmui? Prakaitavimas apsaugo mus nuo perkaitimo ir mirtinai pavojingo šilumos smūgio.
iliustracija2019-06-25 08:34:58

Keliauju be rūpesčių: kaip įveikti skrydžio baimę?

Nors lėktuvai ne veltui tituluojami saugiausia transporto priemone, nemažai žmonių patiria skrydžio baimę ar nerimą kelionės metu. Ekspertų teigimu, užtenka laikytis kelių paprastų taisyklių, kad nemalonūs jausmai nedrumstų kelionės nuotaikos ir nerimo būtų kuo mažiau.
iliustracija2019-06-25 08:30:35

Atostogautojų įpročiai: šeši iš dešimties į keliones leidžiasi su antrąja puse

60 proc. Lietuvos gyventojų prisipažįsta, kad dažniausiai į kelionę leidžiasi su partneriu arba sutuoktiniu. Labiausiai sumažėjo kartu su giminaičiais ir draugais atostogauti vykstančių mūsų šalies žmonių skaičius. Tai patvirtina draudimo bendrovės „Gjensidige“ užsakymu atlikta apklausa.
iliustracija2019-06-20 10:22:18

BBQ mama: „Šašlyką galima iškepti net iš šoninės“

Šašlykai – vienas pagrindinių lietuviškos vasaros atributų. Tą patvirtina ir gegužę „Lidl Lietuva“ užsakymu atliktas tyrimas. Būtent šašlykus kepsninėje dažniausiai gamina 92 proc. apklaustųjų.
iliustracija2019-06-20 10:11:20

Lietuvos oro uostai: apie naują ir esamus

Komentuoja Lietuvos oro uostų vadovas Marius Gelžinis. Tai turbūt pirmas kartas, kuomet į susisiekimo oru sektorių pažiūrėta ne 4 metų perspektyvoje. Bandome įvertinti situaciją ir priimti strateginius sprendimus, kurių vaisiai būtų raškomi mūsų anūkų.
iliustracija2019-06-20 08:10:00

Renginių inžinerija: specialistai graibstomi jau nuo pirmųjų kursų

Pasaulyje plečiantis pramogų rinkai, didėja specialistų, turinčių ne tik įgarsinimo ar apšvietimo žinių, bet ir gebančių pasiūlyti profesionalių ir patogių sceninių sprendimų, paklausa.
iliustracija2019-06-20 07:52:17

Ilgojo savaitgalio grėsmės: traumos buityje ir gamtoje

Artėjant trijų poilsio dienų savaitgaliui draudikai ir sveikatos specialistai perspėja, kad nelaimingų atsitikimų skaičius ilgaisiais vasaros savaitgaliais, palyginus su šaltuoju metų laiku, išauga beveik trečdaliu.
iliustracija2019-06-19 17:51:29

Bet kurią veją gali prižiūrėti robotas vejapjovė

Vis daugiau Lietuvos namų ūkių vejos priežiūrą patiki robotams vejapjovėms. Robotai vejapjovės į Lietuvą atkeliavo prieš maždaug 15 metų, kuomet rinkai juos pasiūlė revoliucinį vejos priežiūros sprendimą sukūrusi „Husqvarna“.
iliustracija2019-06-19 17:42:19

Naujos skaitmeninės priemonės kovai su šešėliu

2018 m. balandį Vyriausybė inicijavo išskirtinį šešėlinės ekonomikos mažinimo paskatų paketą. Iki 2019 m. liepos 1 d. galima sumokėti „pamirštus“ mokesčius be baudų ir delspinigių – taip sudaryta išskirtinė galimybė neskaidriai veikiančiam verslui pradėti naują etapą.
iliustracija2019-06-19 17:35:18

Atskleidžia, kodėl jus vis dar gelia uodai

Manote, kad tamsūs rūbai vilioja uodus, todėl vengiate rengtis juodą megztinį vakarodami prie ežero? Vis dar tikite mitais, kad uodai gelia tik tiems, kurių kraujas yra saldus? Specialistai tikina, kad „saldaus kraujas“ – tik pramanai, o šviesi apranga neužtikrina, kad uodai praskris pro šalį.
iliustracija2019-06-19 17:27:16

Daugėja peršalimo atvejų: ligą sukelti gali paprasčiausias kondicionierius

Nors vasara ir peršalimas gali atrodyti kaip sunkiai suderinami dalykai, po itin karštų savaičių į vaistines plūsta vis daugiau rimtais peršalimo simptomais besiskundžiančių žmonių.
* Skelbiamos įvairių šaltinių naujienos, todėl už jas neatsakome. Kai kurie teiginiai gali nesutapti su www.tvnaujienos.lt nuomone. Neatsakome už vartotojų komentarus.
Reklama