Naujienos

NT rinkos rodiklis, galintis padėti prognozuoti, ar pigs būstas Lietuvoje

2019-06-14 12:25:34

Ekonomikos klasika teigia, kad kainos laisvoje rinkoje, iš esmės, priklauso nuo paklausos ir pasiūlos santykio: jei paklausa auga labiau nei pasiūla, kainos didėja, jei atvirkščiai – mažėja.

Žinoma, yra dar ir kiti veiksniai: sąnaudos, būsto kainas veikia paskolų aplinka, vartotojų lūkesčiai ir kiti dalykai, o absoliučius pasiūlos ir paklausos dydžius įvertinti yra sunku.

Tačiau yra vienas pasiūlos ir paklausos išvestinis rodiklis, kuris, kartu ankstesniais dviem, gali padėti prognozuoti būsto kainas. Apyvartumas – labai paprastas rodiklis, parodantis būsto pasiūlos (vadinamojo „sandėlio“) laikotarpio pradžioje santykį su to laikotarpio pardavimais.

Pvz., mėnesio pabaigoje pasiūloje yra 400 butų ar kotedžų, per tą mėnesį jų parduota 100. Apyvartumas apskaičiuojamas paklausą padalijus iš paklausos ir pasiūlos sumos: 100 ÷ (400 + 100) = 0,2 = 20%.

Paprastai plėtotojai vertina mėnesinį apyvartumą, tačiau toks laikotarpis – labai trumpas ir skaičiai gali smarkiai svyruoti. Dėl šios priežasties – ir dėl to, kad sumažinti skaičių kiekį – šiame tekste vertinu ketvirtinį apyvartumą. Jis – maždaug triskart aukštesnis nei mėnesinis (nes sandėlis taip sparčiai nesikeičia, o pardavimai sumuojasi), tačiau stabilesnis.

Kaip apyvartumą vertina plėtotojai

Vidutinio projekto plėtojimo laikotarpis (projektavimas ir statyba) užima 12–18 mėn. Plėtotojai siekia investicijų bei kapitalo apyvartumo ir nori kuo mažiau laikyti pinigus „įšaldytus“ projekte – o notarines sutartis su pirkėjais sudaryti ir visą sumą už parduotą būstą gauti galima tik užregistravus po 80 proc. statybų baigtumą. Taigi, jei pardavimai užtrunka ilgiau, tenka aptarnauti projekte „įšaldytus“ pinigus – pvz., mokėti paskolos palūkanas bankui. Arba nuleisti kainą.

Aritmetiškai vertinant, idealus laikotarpis, bet kurį turėtų būti parduoti visas projektas (sandėlis) yra tie patys 12–18 mėn. Todėl idealus apyvartumas yra tarp 8,3 ir 5,6 proc. per mėnesį arba 25 ir 16,7 proc. per ketvirtį.

Kaip tai apskaičiuoti? Hipotetinis atvejis: turime 120 butų, parduoti reikia per 12 mėn. – po 10 butų per mėnesį arba 30 butų per ketvirtį. Pagal ankstesnę formulę, 30 ÷ 120 = 0,25 = 25%. Kad būtų paprasčiau, apyvartumą projekto, kurį reikėtų parduoti per 18 mėn., skaičiuokime su 180 butų sandėliu. Tada: 30 ÷ 180 = 0,1666 ­= 16,7%.

Jei apyvartumas mažėja arba yra per mažas, nėra galimybės atgauti investuotus pinigus, todėl santykinai brangsta projektas ir didėja tikimybė, kad mažės kainos. Jei apyvartumas auga, kainos, greičiausiai, augs paskui. Tačiau, jei apyvartumas bus per didelis, reiškia, plėtotojas nespės pastatyti, o jau bus išpardavęs projektą, todėl augs pirkėjų nepasitenkinimas. Todėl per didelį apyvartumą plėtotojas taip pat gali būti suinteresuotas mažinti lėtindamas pardavimus ir didindamas kainą.

Apyvartumas Vilniuje ir Kaune

Didžiausiosiose Lietuvos NT rinkose – Vilniuje ir Kaune – dėl didėjančios būsto paklausos, vertinant vidutinį laikotarpį, vidutinės kvadratinio metro būsto kainos auga. Paprastai tariant, didėjant pardavimams, tačiau reikšmingai nesiplečiant sandėliui, didėja ir kainos. Kiek anksčiau sparčiai pūtėsi sandėlis, todėl, teoriškai, kainos turėjo kristi. Taip neįvyko, nes augo paklausa. Mažėjant pardavimams, tačiau traukiantis ir sandėliui, kainos taip pat gali nekristi arba sureaguoti ne iš karto.

Vilniuje kol kas sparčiai auga paklausa, sandėlis smarkiai nesipučia, bet konkurencija – intensyvi. 2018–2019 m. vidutinis apyvartumas per ketvirtį sostinėje yra apie 17 proc. Jis smarkiai ūgtelėjo pirmąjį šių metų ketvirtį (iki 21,4 proc.; pardavimų buvo 1 562, sandėlis – 5 747), o iki tol metus laikėsi labai stabiliai – apie 16 proc.

Kaune pardavimai auga dar smarkiau, nors auga ir visa rinka, potencialo paklausai dar daug. Vidutinės kainos, vertinant apyvartumo rodiklius, subalansuotos. Dėl mažesnių pardavimų (vidutiniškai virš 5 kartų mažiau nei Vilniuje) labiau matosi apyvartumo „šokinėjimas“, nors abiejuose miestuose suveikė bendras aktyvumo (paklausos) šuolis paskutinį ketvirtį (pardavimų – 286, sandėlis – 1 153, apyvartumas – 19,9 proc.). Vidutinis apyvartumas per ketvirtį Kaune sudaro 18,6 proc.

Ar mažės būsto kainos artimiausiu metu?

Bendros rinkos tendencijos kol kas, iš esmės, nesikeičia, auga darbo užmokestis, todėl būsto įperkamumas vis dar yra labai aukštas. Visada bus projektų, kuriuos parduoti lengviau, ir bus tokių, kuriuose pardavimai stringa. Viskas priklauso nuo plėtotojo finansinio pajėgumo, patikimumo, statybų kokybės, projekto išskirtinumo, sprendinių, pridėtinės vertės.

Vertinant apyvartumą, matome, kad jis – labai aukštas, galima sakyti, idealus. Žinoma, yra visokių projektų ir visokių vystytojų, tačiau bendra tendencija – aiški: išliekant dideliam paklausos augimo tempui, kainos didės. Be to, auga ne tik paklausa auga, bet ir statybos kaštai, o labiausiai – darbo užmokestis ir didėjantys reikalavimai energinei klasei – būsto kokybei.

Ilgesniu laikotarpiu kainų valsus ar pasiutpolkes reguliuos makroekonominės sąlygos, pirkėjų lūkesčiai. Iš kitos pusės, didėjanti konkurencija verčia plėtotojus siūlyti vis įvairesnį asortimentą, tinkamą siauresnėms pirkėjų grupėms, užtikrinti kokybę ir sprendinių įvairovę. Iš to, ilguoju laikotarpiu, laimi pirkėjai.

Mindaugas Statulevičius, LNTPA direktorius: rinka dar kurį laiką bus greita ir likvidi

Didžiausiu katalizatoriumi pardavimams NT rinkoje šiuo metu yra keli faktoriai: augantys atlyginimai ir būsto įperkamumas; didelė pasiūla, kada net ir išrankiausi turi, iš ko rinktis, bei brangstančios paskolos būstui. Būtent brangstantys pinigai daugeliui pirkėjų neleidžia ilgai svarstyti, plėtotojai sulaukia vis daugiau klientų, kurie skuba skolintis dėl augančių palūkanų normų. Jeigu šita tendencija užsitęs, rinka kurį laiką bus ypač greita ir likvidi.

Būsto pirkimo ar nuomos kaina visame pasaulyje labai glaudžiai koreliuoja su bendru pajamų lygiu. Jeigu ekonomistų prognozės išsipildys ir atlyginimų augimas sulėtės, tai ilgainiui turėtų pristabdyti kainų kilimą.

Šarūnas Tarutis, CITUS investicijų ir analizės vadovas

Fotografo paslaugos Jūsų šventei
Naujienos komentarai

Jūsų komentaras

Jūsų vardas:


Jūsų kontaktai:


Fotorebuso atsakymas:


rebusas
Jūsų komentaro tekstas:



Daugiau naujų naujienų
       2020-06-02 07:07:52

Perkate planšetinį kompiuterį? Viskas, ką 2020 m. turi turėti šis įrenginys

Nešiojamas kompiuteris ir išmanusis telefonas šiandien yra nepakeičiami įrankiai tiek darbui, tiek asmeniniams reikalams. Visgi tam tikrais atvejais planšetė gali būti dar geresnis pasirinkimas.
       2020-06-02 06:42:33

Didžiausios visų laikų pandemijos: kas padėjo jas įveikti?

Viduramžiais blogos higienos ir sanitarijos sąlygos, karai ir badas buvo įvairių ligų plitimo priežastis. Tuomet kovai su infekcinėmis ligomis nebuvo nei vakcinų, nei vaistų, tad pagalba sergančiam asmeniui buvo tik slauga.
       2020-06-01 16:30:40

Koronavirusas (COVID-19) - gegužės 31 diena

Lietuvos Respublikos sveikatos apsaugos ministerijos teikiami duomenys. Per vakar dieną patvirtintų naujų COVID-19 susirgusių žmonių skaičius: 3.
       2020-06-01 07:54:16

Birželio 1-oji – oficiali maudyklų atidarymo pradžia: ką turime žinoti?

Prasidedant šiltajam maudymosi sezonui kas dvi savaites bus atliekami vandens kokybės tyrimai. Gegužės 26 ir 27 d. buvo atlikti pirmieji Vilniaus miesto ir Vilniaus rajono paplūdimių ir maudyklų vandens kokybės mikrobiologiniai tyrimai.
       2020-06-01 07:41:55

„Lietuvos draudimas“: kone kas valandą – po užlietą butą, namą, kotedžą

Kiekvieną dieną vien „Lietuvos draudimo“ klientai registruoja vidutiniškai po 18 atvejų, kai jų būstuose įvyksta vandens užliejimas. Absoliuti dauguma – trys iš keturių – užliejimų fiksuojami butuose, nors dėl to nukenčia ir privatūs namai, kotedžai, sodybos.
       2020-06-01 07:35:56

Smegenų ląstelių mirtį gali išprovokuoti vos vienas krešulys

Smegenų ląstelių mirtį gali išprovokuoti vos vienas krešulys. Trisdešimtmetė pateko dėl insulto į ligoninę, jai buvo sunku patikėti, kad tai lėmė rūkymas ir kraujo krešumą didinančių hormoninių kontraceptikų vartojimas. Vos 35-erių sulaukusį vyrą insultas ištiko dėl įgimtų širdies pakitimų.
       2020-06-01 07:28:17

Akiniai apsaugo nuo koronaviruso

Ar akiniai apsaugo nuo koronaviruso? Lietuvos ir užsienio ekspertai pripažįsta, kad akiniai yra viena iš priemonių, leidžiančių apsisaugoti nuo koronaviruso. Bet kuri akinių rūšis sukuria tam tikrą mechaninį barjerą tarp žmogaus kūno ir koronaviruso.
       2020-05-31 16:56:28

Gardūs ir sveiki desertai – misija įmanoma

Nesvarbu, koks metų ar paros laikas ir nuotaika – skanaus deserto norisi visada. Tačiau kasdien valgydami miltinius ir daug cukraus turinčius patiekalus galime prisišaukti įvairius negalavimus.
       2020-05-31 16:50:29

Koronavirusas (COVID-19) - gegužės 30 diena

Lietuvos Respublikos sveikatos apsaugos ministerijos teikiami duomenys. Per vakar dieną patvirtintų naujų COVID-19 susirgusių žmonių skaičius: 5.
       2020-05-29 10:59:04

Lietuvos mokykloms – nemokamas nuotolinio mokymosi įrankių paketas

Siekiant užtikrinti nenutrūkstamą mokymosi procesą karantino metu, Švietimo, mokslo ir sporto ministerija kartu su „Microsoft Lietuva“ ir „Squalio Lietuva“ dar balandžio mėnesio pabaigoje daugiau nei 1000 Lietuvos mokyklų suteikė prieigą prie „Microsoft 365 A3“ programinės įrangos paketo.
       2020-05-29 10:51:58

Koronavirusas (COVID-19) - gegužės 28 diena

Lietuvos Respublikos sveikatos apsaugos ministerijos teikiami duomenys. Per vakar dieną patvirtintų naujų COVID-19 susirgusių žmonių skaičius: 6.
       2020-05-29 09:55:41

Šią vasarą atostogautojus priims Vilnius: sostinė pavirs skirtingomis šalimis

Vilnius vasaros savaitgaliais šalies gyventojus kvies atostogauti keliaujant aplink pasaulį. Sostinės bendruomenės, ekskursijų ir renginių organizatoriai, restoranai, viešbučiai ir menininkai susivienijo, kad į užsienį išvykti negalintiems lietuviams egzotiškas patirtis sukurtų gimtinėje.
       2020-05-29 09:51:55

7 pagalbos sau būdai, kaip be streso pasiruošti egzaminams

Pagalvojus apie sesiją, atsiskaitymus ir egzaminus, studentus gali apimti mintys apie įmanomą ar įsivaizduojamą nesėkmę – „nepavyks pasiruošti atsiskaitymui, neišlaikysiu egzamino, atsiskaitymo metu sutriks internetas“ ir pan.
       2020-05-29 09:40:28

Netikėta karantino pasekmė – socialinius tinklus užkariauja medikai

Koronaviruso pandemijos metu krito beveik visų socialinių tinklų žvaigždžių aktyvumas. Ir nors tokiose platformose kaip „Facebook“ didžiausias lankytojų srautas kilo iki 15 proc., turinio, ypač remiamo, skaičius sumažėjo.
       2020-05-28 13:29:11

Kodėl vyrams reikia minkšto dantų šepetėlio ir kiti 10 faktų

Burnos higiena – kasdienis kiekvieno iš mūsų rūpestis, kuris neturėtų apsiriboti tik dantų valymu ryte ir vakare. „Eurovaistinės“ sveikatos priežiūros specialistai sako, kad rūpindamiesi savo šypsena dažnai vadovaujamės mitais ir neskiriame tam pakankamai dėmesio.
       2020-05-28 13:24:54

Seimas svarstys pagalbos priemones vyresniems darbuotojams

Seimas pradėjo svarstyti socialinės apsaugos ir darbo ministro Lino Kukuraičio pristatytas Užimtumo, Nedarbo socialinio draudimo įstatymų ir Darbo kodekso pataisas (projektai Nr. XIIIP-4901, Nr. XIIIP-4903, Nr. XIIIP-4904), kuriomis siūloma paskata darbdaviams, kurie išlaikys 60 m. ir vyresnius darbuotojus.
       2020-05-28 13:18:29

Seimas svarstys pataisas dėl ligos išmokų karantino metu

Seimas pradėjo svarstyti socialinės apsaugos ir darbo ministro Lino Kukuraičio pristatytas Ligos ir motinystės socialinio draudimo pataisas (projektas Nr. Nr. XIIIP-4902), kuriomis siūloma, kad dar tęsiantis ekstremaliai situacijai ir karantinui būtų aiškiai nustatoma ligos išmokų mokėjimo pabaiga.
       2020-05-28 13:15:22

Onkologiniams ligoniams - transporto bilietai su 80 proc. nuolaida

Seimas priimtomis Transporto įstatymo pataisomis asmenims, sergantiems onkologinėmis ligomis, suteikė galimybę vienkartinį arba terminuotą vardinį važiavimo tolimojo, vietinio (miesto ir priemiestinio) reguliaraus susisiekimo autobusais ir troleibusais,
       2020-05-28 13:02:48

Raudonos spalvos vaisiai: kuo naudingi ir ką iš jų pagaminti?

Daugiau daržovių ir vaisių: argi ne tokius pažadus sau davėme šį pavasarį? O štai raudonos spalvos vaisiai – puikus antioksidantas. „Maximos“ maisto gamybos ekspertė Brigita Baratinskaitė dalijasi, kad tikra vitaminu bomba galima vadinti braškes, o taip pat kaip jas panaudoti gaminant sveikas ir skanias salotas.
       2020-05-28 12:41:56

Koronavirusas (COVID-19) - gegužės 27 diena

Lietuvos Respublikos sveikatos apsaugos ministerijos teikiami duomenys. Per vakar dieną patvirtintų naujų COVID-19 susirgusių žmonių skaičius: 9.
       2020-05-28 07:53:45

Kol vaistai ir vakcina nuo koronaviruso neatrasti, rūpinkitės imunine sistema

Sveikatos priežiūros specialistų teigimu, šiuo metu, kol dar neturime nei vaistų, nei vakcinos nuo koronaviruso, ypatingai svarbu kuo labiau sumažinti riziką užsikrėsti kvėpavimo takų virusais ir palaikyti imuninę sistemą.
       2020-05-28 07:48:50

Specialisto patarimai: poreikis keltis į internetą pamatuojamas objektyviai

COVID-19 pandemija smarkiai suvaržė daugybės Lietuvos verslininkų veiklą ir privertė juos ieškoti naujų sprendimų. Elektroninės komercijos specialistas Aurimas Junčis sako, kad verslo iškėlimo į internetą poreikis yra objektyviai pamatuojamas ir tam nebūtina sulaukti tokios situacijos, į kurią dabar pasinėręs visas pasaulis.
       2020-05-27 17:06:07

Karantino sąlygos darosi švelnesnės

Vyriausybė, atsižvelgusi į epidemiologinę situaciją šalyje, šiandien posėdyje priėmė sprendimą pratęsti karantino režimą iki birželio 16 dienos 24 val., tačiau sušvelninti karantino sąlygas.
       2020-05-27 10:39:28

Prasidėjo sodo darbų sezonas: 3 pavojai, tykantys neatsargių sodininkų

Švelnėjant karantino sąlygoms ir artėjant vasarai, vis daugiau žmonių vyksta į sodus ar sodybas, kur jų laukia sezoniniai darbai. Išsiilgus gryno oro ir aktyvios veiklos nė nekyla mintis, kad sodininkystės ar daržininkystės darbai gali baigtis ir nemalonumais.
       2020-05-27 10:33:37

Koronavirusas (COVID-19) - gegužės 26 diena

Lietuvos Respublikos sveikatos apsaugos ministerijos teikiami duomenys. Per vakar dieną patvirtintų naujų COVID-19 susirgusių žmonių skaičius: 8.
       2020-05-27 07:20:08

7 priežastys, kodėl svoris nekrenta

Pradėjai laikytis dietos, bet rezultatai netenkina? Pradėjai daugiau sportuoti, bet svoris vis vien nekrenta? Jei ir Tu susiduri su šiomis problemomis – galbūt šiame straipsnyje rasi atsakymą, kodėl negali atsikratyti papildomais kilogramais.
       2020-05-26 10:26:08

Pateiktos atnaujintos bendros rekomendacijos pažeidžiamiausiai gyventojų grupei

Sveikatos apsaugos ministerija (SAM), siekiant suvaldyti koronaviruso infekcijos (COVID-19) plitimą, parengė išsamias bendras rekomendacijas gyventojams dėl prevencinių priemonių, skirdama ypatingą dėmesį pažeidžiamiausiai grupei – sergantiesiems lėtinėmis ligomis ir vyresnio amžiaus žmonėms.
       2020-05-26 09:21:07

Lietuvos startuoliai krizės neišsigando: vos spėja suktis

Pasaulį užklupusi COVID-19 pandemija paralyžiavo nemažą dalį verslų. Tačiau technologinės įmonės, kuriančios inovatyvius produktus, šią situaciją išnaudoja maksimaliai: Lietuvos startuolių kūrėjai teigia vos spėjantys reaguoti į klientų užsakymus.
       2020-05-26 09:15:40

Kaip gyvensime ir dirbsime po karantino

Krizės ir sukrėtimai paprastai atneša ne tik negandas, bet ir spartina pokyčius. Tam, kam paprastai prireikia metų, krizių metu įvyksta vos per vieną naktį. Štai vos per savaitgalį išmokome dirbti ir mokytis namuose.
       2020-05-26 09:11:23

„Barbora“ stiprina pozicijas: dar šiemet taps e. prekybos centru

Iki šiol save pozicionavusi kaip maisto ir kasdienių prekių elektroninė parduotuvė, „Barbora“ žengia į platesnę rinką – didina ne maisto produktų asortimentą. Plėtrą į plataus vartojimo prekių pardavimą įmonė vykdo keliais etapais.
* Skelbiamos įvairių šaltinių naujienos, todėl už jas neatsakome. Kai kurie teiginiai gali nesutapti su www.tvnaujienos.lt nuomone. Neatsakome už vartotojų komentarus.