Ar reikia nerimauti, kad NT rinkos rodikliai pasiekė buvusius prieš krizę?

Nobelio premijos laureatas ekonomistas Robertas Shilleris yra sukūręs terminą „Naratyvų ekonomika“ – tai situacija, kai rinką veikia ne tik duomenys, bet ir nuotaikos, nuomonės. Būtent tokį „naratyvų ekonomikos“ atvejį būsto rinkoje matėme pernai.

Sausio mėn., tikėtina, veikiant pesimistinėms prognozėms rinka mėnesiui smarkiai stabtelėjo. Nežiūrint to, prognozėms nesipildant vėliau rinka atsigavo.

Visgi, panašu, kad pirkėjai, vertindami viešojoje erdvėje pasirodžiusias nuomones, susilaikė nuo sprendimo pirkti. Ką jie „išlošė“? Dar šiek tiek pakilusias kainas. Nuomonės veikia, todėl jas reikia skleisti atsakingai.

Šių metų vienas iš pagrindinių „naratyvų“ – laikmetį prieš krizę pasiekę būsto rinkos rodikliai: kainos, pardavimų apimtys (ir pardavimų vertė). Labai panašūs rodikliai buvo ir 2007 m., kai susiformavo NT rinkos burbulas. Keliamas klausimas, ar vėl nesusiformuos naujas NT burbulas. Tačiau ar šių dviejų laikotarpių palyginimas gali būti teisingas vertinant tik minėtus rodiklius, be kitų skaičių? Tikrai ne, todėl pažiūrėkime giliau.

Kuo skiriasi 2007 m. ir 2018 m. Vilniaus būsto rinkoje?

Kai kurių specialistų nuomone, dabar yra laikas, kada verta palaukti ir nepirkti būsto. Jų teigimu, kainos turėtų kristi dėl kelių priežasčių: smarkiai išaugusios pasiūlos (vadinamojo „sandėlio“), galimo NT burbulo ir pasaulinių ekonominių tendencijų.

Reikšminga sandėlio įtaka kol kas dar nepasireiškė. Iš vienos pusės, didelę jo dalį sudaro stiprių ir stabilių vystytojų projektai, kurie mažiau jautrūs laikui ir gali palaukti savo pirkėjų; stipriau atsiskiria ekonominė, vidutinė ir prestižinė būstų klasės, todėl būtina įvairesnė pasiūla, o tai augina bendrą sandėlį. Iš kitos pusės, nėra bendro sutarimo, ką laikyti pasiūla ar sandėliu: planuojamus, pastatytus, parduodamus būstus ar pan., o tai didina neapibrėžtumą ir galimybes skirtingai vertinti duomenis. Žinoma, vystytojų lūkesčiai yra labai pozityvūs ir ilgainiui per didelė pasiūla galėtų iškreipti situaciją, bet kol kas akivaizdu, kad ji yra sveika.

Pasaulines tendencijas numatyti gana sunku, todėl šioje vietoje nesiplėsiu. Palūkanų normos iš lėto auga ir yra ženklų, kad augs toliau. Bet reikia atkreipti dėmesį, kad iki šiol pinigai buvo beveik „nemokami“, o ir kiti rodikliai šį augimą kol kas atsveria, todėl artimiausiu metu didelės įtakos būsto rinkai palūkanų normos dar neturės.

Lieka galimas NT burbulo „baubas“. Ir būtent čia lyginami 2007 m. ir 2018 m. rinkos rodikliai. Taip, vidutinės būsto kvadratinio metro kainos Vilniuje pasiekė buvusias prieš krizę, beveik tą lygį pasiekė ir paklausa. Bet ar sąlygos ir aplinkybės – tos pačios? Toli gražu.

Būsto kainos. Kas jas lemia ir kas laukia šiais metais

Be abejo, kaip ir teigia ekonomikos vadovėliai, kainas lemia paklausos ir pasiūlos balansas. Pasiūla šiuo metu auga ir kol kas nematau stiprių prielaidų jai mažėti. Tai nulemia ir gyventojų skaičiaus augimas Vilniuje, ir augantis darbo užmokestis. Bet apie tai daug kalbėta.

Tačiau pasiūla nėra vienintelė kainos augimo priežastis. Auga statybų savikaina (medžiagos, darbo užmokestis), techniniai reikalavimai (energinio efektyvumo klasės), sparčiai auga vidutinės ir prestižinės būsto klasių dalis pardavimuose. Galiausiai, dauguma specialistų pripažįsta, kad NT rinka Lietuvoje yra brandi. Ne tik savo vidiniais mechanizmais, bet ir klientų išprusimu, reiklumu ir pan.

Būtent klientai per tiek metų reikšmingai pakėlė kokybinių reikalavimų kartelę būstui, jo aplinkai, gyvenimo komfortui ir vis dar ją kelia. Dažnėjant būsto keitimui reikalinga plati pasiūla, skirtingi projektai vis smulkesnėms tikslinėms grupėms. Tai augina konkurenciją, savikainą, kelia kainas.

Tos pačios priežastys lems ir šių metų kainų pokyčius: jos nešuoliuos, bet 3–5 proc. augimo galima tikėtis ir 2019 m.

Demografinė situacija, pragyvenimo lygis ir būsto įperkamumas

Pažiūrėkime, kaip keitėsi situacija. Remiuosi oficialiai pateikiama Statistikos departamento, Registrų centro, Lietuvos banko bei Europos komisijos statistika. Vardan geresnio palyginimo, daug kur ėmiau Vilniaus apskritį, ne tik Vilniaus miestą, tačiau Vilniaus mieste dalis statistikos atrodo dar geriau.

Trumpai tariant, gyventojų ir dirbančiųjų skaičius Vilniuje išaugo. Taip pat padidėjo gyventojų užimtumas ir sumažėjo nedarbas. Tai reiškia, kad išaugo ne tik bendras, bet ir dirbančių bei gaunančių stabilias pajamas gyventojų skaičius. Pridėkime dar investicijas, naujas, gerai apmokamas darbo vietas – šiems žmonėms reikia būsto. Išaugo ir jų pajamos, taip pat pagerėjo ekonominė situacija, reikšmingai pagerėjo būsto įperkamumas. Todėl būstą įsigyti jiems lengviau.

Taigi žmonių skaičius, jų ekonominė padėtis ir šalies rodikliai jau prieš kurį laiką pralenkė 2007 m. lygį, būsto kainos jį pasiekė tik pernai, o pardavimų skaičius dar tik vejasi.

Rinkos branda ir reguliavimas

NT rinkoje per 12 metų įvyko didžiulių pokyčių: kaip minėjau, reikšmingai pasikeitė klientų požiūris, lūkesčiai ir reikalavimai, susiformavo stiprių ir patikimų, ilgai dirbančių NT vystytojų branduolys, ypač reikšmingai pasikeitė rinkos reguliavimas. Tai turėjo kritinės įtakos rinkos brandai. Tą pabrėžia ir Lietuvos bankas, ir ekonomistai.

Šis svarbus faktorius ne mažiau nei ekonominės situacijos pagerėjimas skiria šiandieninę situaciją nuo buvusios prieš krizę. Tuomet NT burbulą, iš esmės, sukėlė trys dalykai: beveik nereguliuojama paskolų rinka, euforiniai vartotojų lūkesčiai, vienadieniai vystytojai, į rinką atėję vedini tikėtinų didelių pelnų, ir spekuliantai (šiandien jų mažiau, jie daro ne tokią didelę įtaką), iškreipę paklausą ir sudarę prielaidas staigiam kainų šuoliui. Tai matydami (taip pat vedami didelių lūkesčių ir lengvų skolinimosi sąlygų) pirkėjai beatodairiškai pirko naujus būstus.

Labai didelis kokybinis pokytis įvyko Lietuvos bankui ėmus griežčiau reguliuoti paskolų rinką. Pagrindiniai saugikliai, ribojantys paskolų gavėjų prisiimamą riziką ir kurių nebuvo dar prieš dešimtmetį, yra minimalaus įnašo (15 proc.), minimalios paskolų trukmės (ne daugiau nei 30 metų), maksimalios paskolos grąžinimo išlaidų ir gaunamų pajamų santykio (40 proc. paskolos gavimo momentu bei 50 proc. teoriniu palūkanų padidėjimo iki 5 proc. atveju) reikalavimai.

Kredito gavėjų riziką mažina dar ir tai, kad Lietuvai įstojus į euro zoną nebėra vertinama šalies valiutos rizika – prieš krizę nemaža dalis paskolų buvo teikiama litais, todėl bankai prie savo maržos pridėdavo VILIBOR palūkanas. Krizės metu mažos šalies valiutos nuvertėjimo rizika gali išaugti daugiau nei euro zonos, o šiuo metu, dėl bendros valiutos, šios papildomos rizikos nebėra – Lietuvos paskolų gavėjai susidurtų su tokia pat valiutos nuvertėjimo rizika kaip ir kitų euro zonos šalių gyventojai. Visi šie veiksniai reiškia, kad tiek paties būsto kainų burbulo tikimybė yra gerokai mažesnė, tiek galimos krizės pasekmės – galimai daug švelnesnės nei prieš dešimtmetį kilusios krizės metu.

Kitas dalykas: iš esmės skiriasi vystytojų paskatos ateiti į NT rinką. Dabar šios veiklos imasi daugiau įmonių, turinčių laisvų lėšų, kurias gali skirti investicijoms. Daug rinkoje veikiančių vystytojų turi didelę patirtį, o pirkėjai yra reiklesni, todėl kainos, vertinant kokybės aspektus, savikainą, techninius reikalavimus yra adekvačios. Tačiau renkantis būstą šiandien vystytojo patikimumo faktorius – vis dar kritiškai svarbus ir klientai turi į tai atkreipti dėmesį.

Būsto burbulas neturi prielaidų formuotis dar ir dėl to, kad vartotojų pasitikėjimo indeksas (ekonominiai lūkesčiai) šiandien dar nėra tokie euforiniai kaip 2007 m.

Apibendrinimas

Vertinant aukščiau išdėstytus faktus, tampa aišku, kodėl paklausa išaugo, kodėl kilo kainos. Tačiau taip pat ne mažiau akivaizdu, kad šiems rodikliams augti buvo visai kitos sąlygos nei prieš 12 metų. Rinka daug sveikesnė, o žmonės būstus perka dėl kitų paskatų – ne dėl pigių paskolų ar lengvo skolinimosi.

Lietuvos bankas taip pat atliko milžinišką darbą griežtindamas reguliavimą ir didindamas finansinių rinkų atsparumą. Todėl ir naujam burbului kilti NT rinkoje nelabai yra vietos. Beveik visi ekonomistai ir ekspertai tam vienbalsiai pritaria.

Na, o ekonominė situacija pasaulyje keičiasi kasdien. Yra įvairių ženklų, tačiau abejoti neverta: Lietuvos ekonomika yra daug geriau pasiruošusi netikėtumams. Ar pirkti dabar būstą? Taip, jei jo reikia. O savo finansines galimybes, pajamų tvarumą reikia vertinti visada, visiškai nesvarbu, ar ekonomikoje vyrauja pozityvios nuotaikos, ar nestabilumas.

„Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis

• Kokybiška vištiena vertinama visame pasaulyje, kokia jos perspektyva Lietuvoje?
• Reikalavimo važinėti vasarinėmis padangomis nėra – kodėl būtina tai daryti?
• Erkės perduoda daugiau nei 20 ligų, o Laimo liga gali sukelti 70 simptomų.
• Esu mažos, iki 3 ha miško valdos savininkas. Ką turėčiau žinoti?
• Automobilio vairuotojo atsakomybė: kada keleivis privalo būti išlaipintas.
• Vasarai, kai atsivalgysite šaltibarščių: atgaivins agurkų šaltsriubė.
• Schema, kai tampate nusikaltėlių bendrininku: kaip atpažinti ir apsisaugoti.
• RRT: skaitmeninių sukčių metodams tobulėjant, esamų priemonių nebepakanka.
• Įminė mįslę, kaip nesutikti su vadovu ar aukštesnio statuso žmogumi?
• Kaip saugiai transportuoti televizorių, skalbimo mašiną ar šaldytuvą.
• 5 svarbiausi dokumentai, norintiems parduoti automobilį greičiau ir brangiau.
• Lietuvos radijo ir televizijos komisija patyrė kibernetinę ataką.
• Kokias didžiausias klaidas daro keliautojai: galite būti nepasiekiami.
• 7 finansiniai žmonių asmenybės tipai: pasitikrinkite, kuris esate jūs.
• Vilniaus TV bokšto rekonstrukcija: taurėje lankytojams atvertos naujos erdvės.
• Dirbtinio intelekto rinka 2030-aisiais: investuoti, reguliuoti ar bijoti?
• Vidaus vartojimas – Lietuvos ekonomikos augimo variklis.
• Ne tik varlių šlaunelės ir sraigės: 2 greiti ir pigūs prancūziški patiekalai.
• Kodėl įspėjamuosius pranešimus kartais gauna ne visi gyventojai?
• JAV atvėrė rinką Lietuvos oro bendrovėms.
• Kuo naudinga garso terapija?
• Koks turėtų būti seifo saugumo lygis?
• Ką veikti lietingais vakarais porai? 5 idėjos.
• Ką būtina žinoti apie vaistų nuo skausmo vartojimą? Didžiausios klaidos.
• Blokuojami 23 IP adresai, kuriais pasiekiama Kremliaus propaganda.
• Ženšenis: natūralus adaptogenas jūsų sveikatai.
• Lietuvos biudžetas nepasipildo milijonais už automobilių ridos klastojimą.
• IT Lietuvoje: trečdalis tėvų vis dar mano, kad tikslieji mokslai – berniukams.
• Ar galiu savo miške iškirsti sausuolius ir ko tam reikia?
• Ką daryti, kad turimas turtas nenuvertėtų: atkreipkite dėmesį į 4 žingsnius.
• Lietuvą sėkmingai pasiekė stiklinės stadijos europiniai unguriai.
• Paštu apsimetantys sukčiai masiškai atakuoja mobiliojo ryšio vartotojus.
• Ekonominiai ciklai: ar žinote, kaip jais pasinaudoti jūsų naudai?
• Pavasaris – vagišių darbymetis: neša kepsnines, net ir sunešiotus batus.
• Žvilgsnis į ateitį – „airBaltic“ išbandė „SpaceX“ internetą „Starlink“.
• Pensijos tolsta, darbuotojai sensta. Keisti požiūrį privalės ir darbdaviai.
• Žengsime į vasaros laiką − kodėl šis metas itin pavojingas vairuotojams?
• Seimas spręs, ar leisti gyventojams pasitraukti iš pensijų kaupimo.
• Daugiau nei ketvirtadalis vairuotojų vėluoja laiku atlikti techninę apžiūrą.
• Pasiūlymas internete lėmė prarastą laisvę: kaip atskirti verbavimą?

Šio sąrašo naujienos detaliau

Daugiau ankstesnių naujienų:  1  2  3  4  5  6  7  8  9  10  11  12  13  14  15  16  17  18  19  20  21  22  23  24  25  26  27  28  29  30  31  32  33  34  35  36  37  38  39  40  41  42  43  44  45  46  47  48  49  50  51  52  53  54  55  56  57  58  59  60  61  62  63  64  65  66  67  68  69  70  71  72  73  74  75  76  77  78  79  80  81  82  83  84  85  86  87  88  89  90  91  92  93  94  95  96  97  98  99  100  101  102  103  104  105  106  107  108  109  110  111  112  113  114  115  116  117  118  119  120  121  122  123  124  125  126  127  128  129  130  131  132  133  134  135  136  137  138  139  140  141  142  143  144  145  146  147  148